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宅建業免許はなぜ必要なのか

「宅建業免許（宅地建物取引業免許）」がなぜ必要なのか、それは「宅地建物取引業法」第１条に明記されています。
宅地建物取引業法
（目的）
第１条　この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
つまり、「住む場所」というのは、衣・食と並び人間生活の基盤であるのに、一般消費者は、この「住む場所」に関して知識であったり、経験であったりが乏しかったり、そこに悪質な業者とかが存在することで損害を被ることがあります。そこで、社会・国民の要請で、宅地建物取引業者を対象として免許制度を取り入れて、業務の訂正な運営と宅地及び建物の取引きの公正確保を目指したのです。

 

「宅地建物取引業法」の目的は、

1. 購入者等の利益の確保
2. 宅地及び建物の流通の円滑化　の２つです。

 

宅建業免許が必要な業態とは?

「宅地建物取引業者」、いわゆる不動産業を始める場合で『宅地建物取引業の免許』が必要な業態とはどのようなものなのでしょうか。
下記の通り定めています。

1. 自らの保有する宅地や建物の売買や交換をする行為
2. 売買・交換・賃貸借をするときの代理や仲介（媒介）をする行為

これらの行為を、不特定多数多数の人を相手として、反復又は継続して行い、社会通念上事業としてみることが出来る場合には『宅建業の免許』が必要です。

 

【宅地建物取引業に該当する行為】

 

ここで「宅建業」における「売買」・「交換」・「賃借」の行為についてまとまてみます。
１．宅地または建物の売買
当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約する契約のことです。通常は、現存する物件について行われますが、マンションの分譲、宅地の分譲などにおいては、宅地造成または建物の建築完了前に売り出されたり、工事に着手する前に、設計段階で図面をもとに売りに出されたり、将来存在することとなる完成前の建物等を売買する行為も含まれます（含まれるということは、「宅地建物取引業法」の規制の対象となります。
２．宅地または建物の交換
当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約する契約のことです。
３．宅地または建物の売買・交換・賃借の代理
代理とは、代理人が自己の名で本人に代わって意思表示をし、または相手方から意思表示を受けて、その法律効果が直接本人に帰属することです。
４．宅地または建物の売買・交換・賃借の媒介
「媒介」とは、他人間の法律行為の成立に尽力する行為のことです（契約書上は、「立会人」・「仲立人」と記載されることが多いです）。
５．宅地または建物の賃借を自ら行う行為（「大家さん業」）
この行為は、宅建業に該当しない行為です、自らが貸主となって賃貸をすることは、宅地建物取引業法の対象から除外されています。しかし、賃貸の代理や仲介をすることは上記３・４の範疇となるために、宅地建物取引業法の規制の対象となります。

 

宅地建物取引業者（宅建業）免許の種類

１．宅建業免許の種類
宅建業の免許の種類は、営業所の設置場所によって、『大臣免許と知事免許』の２種類に区分されています（宅地建物取引業法第４条）。

• 『国土交通大臣免許』は、２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその営業を行おうとする場合です。
• 『都道府県知事免許』は、１つの都道府県区域内に事務所を設置してその営業を行おうとする場合です。

２．宅建業免許の申請先（宅地建物取引業法第４条）

• 『国土交通大臣免許』は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請手続きを行います。
• 『都道府県知事免許』は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事に直接、申請手続きを行います。

 

★『宅建業免許』は、「宅地建物取引業を営む」ためには絶対不可欠なものです、宅地建物取引業を無免許で営業した場合は、３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金またはその併科という（宅地建物取引業法第１２条・第79条２号）、「宅地建物取引業法」最も重い罰則になります。必ず『宅建業免許』を取得してから営業して下さい。

 

 

宅地建物取引業者（宅建業）免許の取得要件

宅建業の免許を取得するためには、�@欠格事由に該当しないこと、�A人的要件（専任の宅地建物取引士の設置）、�B物的要因（事務所）、�C財産的要件（営業保証金の供託）を満たすことが必要になります（申請上は証明することが必要です）。

 

１．欠格事由に該当しないこと
建設業法第５条１項に「免許の基準」として１５項目が規定されています。
まとめると下記のようになります。
�@５年間免許を受けられない「欠格事由」

• 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務禁止処分に違反して免許を取り消された場合（第５条１項２号、１１〜１３号）
• 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分をに違反した疑いがあるとして免許停止処分の聴聞の公示をされた後に廃業等の届出を行った場合（同上３・４号、１１〜１３号）
• 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等によって罰金の刑に処せられ場合（同上５・６号、１１〜１３号）
• 暴力団員でなくなった日から５年を経過していない場合（同上７号）
• 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合（同上８号、１１〜１３号）

�A免許を受けることが出来ない「欠格事由」

• 破産手続の開始決定を受けて復権を得ない場合（同上１号、１１〜１３号）
• 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合（同上９号。１１〜１３号）
• 暴力団員又は暴力団員等がその事業活動を支配している場合（同上７・１４号）
• 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない場合（同上１０号）

 

２．人的要因（専任の宅地建物取引士の設置）
宅建業法（宅地建物取引業法）には、免許取得の要件に、人的要件として、事務所等に一定数以上（国土交通省令）の専任の宅地建物取引士を設置することを規定しています。
具体的には、宅地建物取引士を１つの事務所において、業務に従事する者５名につき１名の割合で設置しなければならないのです（不足した場合には、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければならないとしています）。

 

「専任の宅地建物取引士」とは、『常勤性』と『専従性』の２つの要件を満たしていなければなりません、つまり、
�@当該事務所に常勤をして、
�A専ら宅建業の業務に従事していなければならないのです。

 

監査役は、この「専任の宅地建物取引士」になることは出来ませんです。

 

３．物的要件（事務所）
物的要件は「事務所」です。宅建業免許において「事務所」は重要な意味を持ちます、�@事務所の所在地によって免許権者が決まります、�A事務所には専任の宅地建物取引士の設置が必要です、更に�B事務所の数に応じて営業保証金（３の財産的要件で出てきます）を供託しなければならないのです。
宅建業法第３条１項で、「事務所」とは、本店、支店その他政令で定めるものをいうと規定しています。ここで注意して頂きたいのですが、本店で宅建業を行わない場合であっても、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となってしまう点です、何故ならその場合は、本店は何らかの中枢管理的な統括機能を有していると判断されてしまうからです。逆に支店が、継続的に宅建業としての営業の実態を備えいていない場合は「事務所」としては扱われませんので注意して下さい。

 

宅建業において「事務所」と認めらる要件は厳しいです、一戸建ての住宅又はマンションの一室を事務所として使用することや同一フロアに他の法人等と同居すること、また、仮設の建築物を事務証とすることは、原則認められないのです。

 

４．財産的要件（営業保証金の供託）
宅建業法では、宅地建物の取引きが公正かつ安全に行われるよう多くの規制が定められていますが、取引上事故が発生することも考えられます。このような事故によって生じた債務を一定範囲担保するために「営業保証金の供託」が免許取得の要件として規定されたのです。

 

供託額は、主たる事務所（本店）で1,000万円、従たる事務所１店舗につき500万円です（宅地建物取引業法施行令第２条の４）。
しかし、営業保証金の供託を行わなくても免許を取得する方法があります、それが『保証協会への加入』です。保証協会へ弁財業務保証金分担金を支払い、保証協会へ加入することで、営業保証金を供託することなく免許取得が出来るのです。
現在は、「全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）」と「不動産保証協会（ウサギのマーク」の２つが指定されています。弁財業務保証金分担金の金額は、主たる事務所（本店）で60万円、従たる事務所１店舗につき３0万円です。実際、この保証協会へ加入して免許を取得する方が多いです。

 

免許申請の流れ

ここでは、【埼玉県知事免許申請の流れ】を見て頂きます、下記の通りです。

 

【埼玉県知事免許申請の流れ】

上記が【埼玉県知事免許申請の流れ】です、申請〜免許通知までに３５日程かかります、加えて「保証協会加入への手続き」が２ヶ月程かかります、営業開始日から計算して早めに「申請手続き」をすることが大事です。

 

『国土交通大臣免許申請の流れ』もほぼ同じですが、審査期間が90日程かかりますので、この点注意して下さい。

 

※『免許申請の流れ』及び『必要書類』は下記からダウンロード出来ますので参考にして下さい。
�@【埼玉県　宅地建物取引業者新規申請の手引き】
�A【埼玉県　宅地建物取引業者免許申請書】及び【必要書類一覧】

 

免許取得後の注意点

１．免許の効力

 

【免許の効力】

場所的効力	日本全国どこでも通用する
一身専属的効力	�@他に譲渡し又は貸与できない �A相続・合併・個人から法人なりで承継できない
免許の条件	免許権者は、条件うぃ付し、変更できる
有効期間	５年間
更新	有効期間満了の日の９０日前から３０日前までの間に、免許申請書を提出して行分ければならない ⇒有効期間満了までに処分がなされない場合は、処分がなされるまでの間、従前の免許が効力を有する
期間満了後に更新された場合	新たな免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了日の翌日から起算して５年間となる

 

２．宅建業者名簿と登記事項の変更届出
宅建業法第８条１項で、国土交通大臣又は都道府県知事は、それぞれ「宅地建物取引業者名簿」を備えなければならないとされています。それに伴い、名簿登記事項に変更があった場合「宅地建物取引業者」は下記の通り届出を出さなければならないのです。

 

【名簿登記事項】

	名簿登記事項	届出の有無と届出期間
�@	免許所番号及び免許の年月日	届出不要
�A	商号又は法人名	30日以内にその旨を、免許権者に届け出なければならない
�B	法人の場合、その役員の氏名、法令で定める 使用人の氏名
�C	個人の場合、その氏名、政令で定める使用人 の氏名
�D	事務所の氏名及び所在地
�E	事務所ごとに置かれる成年者である専任の 宅地建物取引士
�F	取引一任代理等の認可を受けているときは、 その旨及び認可の年月日	届出不要
�G	指示又は業務停止の処分があったときは、その 年月日及び内容
�H	宅建業以外の事業を行っているときは、その事業 の種類

 

３．免許換えが必要な場合とその手続
「免許換え」とは、新たな免許権者が免許を与えるということです。
特に、会社が「本社移転」などを行った場合は、それに対応して「免許換え」の手続きを行う必要があります。
このような場合、会社は「本店移転登記」をすることは遺漏しないのですが、「免許換え」の手続きはよくわからず放置している場合があります、これは、免許取消処分になることもありますので注意して下さい。

 

【免許換えが必要な場合】

	免許換えが必要な場合	新たな免許権者	申請手続き
�@	知事免許を受けた者が、事務所を他の都道府県 の区域内に設置した場合	都道府県知事免許から 国土交通大臣免許へ	主たる事務所の所在地を管轄する都道府県を 経由して、国土交通大臣に申請する
�A	大臣免許を受けた者が、事務所を１つの都道府県 の区域内のみにした場合	国土交通大臣免許から 都道府県知事免許へ	新たな都道府県知事に直接、申請する
�B	A知事免許を受けた者が、その都道府県内の事務所を 廃止して、他のB都道府県内のみに事務所を設置した場合	A都道府県知事免許から Ｂ都道府県知事免許へ

 

４．免許取得後の各種変更届出
「各種変更の届出」は、免許を取得した宅地建物取引業者が、３の「免許換え」と同様に、何らかの変更が生じた場合、一定期間内に自分の情報を最新のものに反映させる手続きです、忘れず届出をしておきましょう。

 

【各種変更届出】

	届出が必要な場合	届出期間	届出義務者	免許の失効時期
�@	宅建業者が死亡した場合	死亡の事実を知った日 から30日以内	相続人	死亡の時
�A	法人が合併により消滅した 場合	その日から30日以内	消滅した法人の 代表役員	合併の時
�B	宅建業者が破産した場合		破産管財人	届出の時
�C	法人が合併・破産以外に理由 により解散した場合		清算人
�D	宅建業を廃業した場合		業者であった個人、業者で あった法人を代表する役員

以上が「宅建業の免許取得後」注意しなければならないこと、やらなければならないことです！

 

 

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